Inspeção Predial

Conforme Lei Estadual n° 6400/13, e, Lei Municipal n° 126/13, é obrigatório a realização de vistorias técnicas em edificações, inspeção predial, também conhecida como autovistoria no município do Rio de Janeiro.

Elaboração de Laudo Técnico de vistoria predial é feito por profissional qualificado, cuja síntese da apresentação do mesmo, aponta as condições adequadas ou não de uso, seja de conservação, segurança, manutenção e estrutural.

Compondo este estudo, a verificação dos diversos sistemas presentes na edificação, tais como:

Engenharia
  • Sistemas de elementos estruturais;
  • Sistemas de vedação;
  • Sistemas de esquadrias;
  • Sistemas de cobertura;
  • Sistemas de reservatórios;
  • Sistemas de instalações hidrosanitárias;
  • Sistemas de instalações elétricas;
  • Sistemas de gás;
  • Sistemas de combate a incêndio;
  • Sistemas proteção contra descargas atmosféricas;
  • Elevadores;
  • Dentre outros, dependendo da tipologia da edificação.

Definição de Inspeção Predial ou Autovistoria

“Análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.
IBAPE/SP

“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção.”
ABNT NBR 5674

“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.
ABNT NBR 15575-1

Metotodogia Aplicada na Confecção de Laudo Técnico de Vistoria Predial (ltvp) ou Autovistoria

Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial confeccionado de acordo com a Norma de Inspeção do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atendo também as diretrizes compostas na Lei Estadual n° 6400/13, e, Lei Municipal 126/13.

1° Atividade de Autovistoria:

Levantamento dos documentos e arquivos da edificação a ser inspecionada: administrativos, técnicos, de manutenção e operação.

2° Atividade:

Realização de entrevista com o gestor, síndico e demais colaboradores, de modo a coletar informações pertinentes ao uso da edificação, tais como: possíveis intervenções ocorridas e o histórico de reformas e manutenções realizadas.

3° Atividade:

Realização da auto vistoria, podendo ser realizada por equipe multidisciplinar ou não, dependendo da classificação do nível de inspeção.

Nível 1

Edificações com baixa complexidade técnica, não havendo necessidade de equipe multidisciplinar.
(Ex.: Edifícios até 3 pavimentos, galpões, lojas e etc.)

Nível 2

Edificações com média complexidade técnica de manutenção e operação de seus sistemas construtivos. Podendo ser realizado por equipe multidisciplinar ou não.
(Ex.: Edificações com vários pavimentos e padrão construtivo de médio a alto.)

Nível 3

Edificações com alta complexidade técnica de manutenção e operação de seus sistemas construtivos.

Nesta categoria de classificação, a vistoria será realizada por profissionais habilitados em mais de uma especialidade e o trabalho pode ser intitulado como Auditoria Técnica.
(Ex.: Edificações com vários pavimentos, padrão construtivo superior e com sistemas de automação.)

4° Atividade:

Elaboração de relatório fotográfico das não conformidades e sua devida classificação, conforme abaixo:

Anomalia

  • Endógena: Originária da própria edificação (projetos, materiais e execução).
  • Exógena: Originária de fatores externos, provocados por terceiros.
  • Natural: Originária de fenômenos da natureza.
  • Funcional: Originária da degradação dos sistemas construtivos pelo envelhecimento natural.

Falha

  • Planejamento: Originária de procedimentos inadequados dos planos de manutenção, bem como falhas na sua periodicidade de execução.
  • Execução: Originária de execução e procedimentos inadequados das atividades do plano de manutenção, bem como o uso inadequado de materiais para este fim.
  • Operacionais: Originária de procedimentos inadequados de controles, registros e demais atividades pertinentes.
  • Gerenciais: Originárias da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção.

5° Atividade:

Classificação das falhas e anomalias quanto ao grau de risco, sendo classificados em:

Crítico

  • Risco de provocar danos contra a segurança, a saúde das pessoas e do meio ambiente;
  • Perda excessiva de desempenho e funcionalidade;
  • Elevado custo de manutenção e recuperação;
  • Comprometimento da vida útil.

Regular

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade, sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

Mínimo

Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

6° Atividade:

Definição de prioridades quanto ao grau de risco e intensidade das falhas e anomalias.

Utilização do método GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), sendo ordenada de modo decrescente.

7° Atividade:

Elaboração de recomendações e orientações técnicas para a solução das inconformidades verificadas, podendo estarem relacionadas a adequação ao plano de manutenção ou reparos para solução das anomalias.

8° Atividade:

Avaliação da qualidade da manutenção, classificando-a em: atende, não atende ou atende parcialmente.
Itens principais avaliados:

  • Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes e sistemas inspecionados;
  • Coerência do Plano de Manutenção em relação as Normas e / ou Instruções Técnicas de Engenharia específicas;
  • A adequação da periodicidade das manutenções em relação à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos.

9° Atividade:

Classificação quanto as condições de uso da edificação, podendo ser rotulada como:

Uso Regular

Quando a edificação é ocupada dentro dos parâmetros de projeto, contribuindo para sua longevidade.

Em conformidade com os aspectos técnicos de segurança e habitabilidade.

Uso Irregular

Constata-se uso divergente do previsto em projeto, factível à riscos que poderão comprometer a segurança e habitabilidade.

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