Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel
Estudos Preliminares de Avaliação de Imóvel
Estudo detalhado do imóvel avaliado, a ser realizado antes das diligências, sendo:
- Definição de seu objetivo;
- Identificação do Imóvel;
- Caracterização de finalidade;
- Documentações pertinentes e restrições legais ou mercadológicas;
- Situação do imóvel avaliando no contexto urbano e via pública aspectos físicos, topografia, infraestrutura urbana disponível;
- Aspectos econômicos da região;
- Uso e ocupação do solo;
- Atividades do entorno, tais como: comércio, indústria e serviços.
Vistoria e caracterização das edificações e benfeitorias existentes no imóvel avaliando
Verificação minuciosa das condições do objeto da perícia na data da diligência, tais como:
- Localização;
- Características arquitetônicas e construtivas;
- Falhas ou anomalias;
- Benfeitorias;
- Aspectos físicos – construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;
- Aspectos funcionais – arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais;
- Aspectos relacionados com o estado de conservação, apontando eventuais desgastes ou danos de qualquer origem;
- Pesquisar a idade real da edificação, relacionando a existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação;
- Demais aspectos relevantes à formação de seu valor.
Caracterização da região do Imóvel:
- Aspectos econômicos: análise das condições socioeconômicas, quando relevantes para o mercado;
- Aspectos físicos: relevo e consistência do solo;
- Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e pólos de influência da região;
- Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo;
- Infraestrutura urbana disponível: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone, iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais etc.;
- Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços;
- Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos etc.
Avaliação de Imóveis
PARECER TÉCNICO
“Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade.”
ABNT NBR 13.752/1996
AVALIAÇÃO DE BENS E IMÓVEIS
“Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data.”
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES – IBAPE SP
Metodologias para elaboração de Laudo Técnico de Avaliação de Imóveis
“Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado.”
ABNT NBR 14653-1/2001.
Finalidades
- Compra, venda e locação;
- Garantias bancárias;
- Indenizações;
- Fusões;
- Desapropriação;
- Renegociação de contratos de locação;
- Revisão de IPTU e ITBI;
- Inventário;
- Partilha.
Método comparativo de dados de mercado por regressão linear múltipla
Consiste na comparação direta com os preços de mercado para imóveis similares.
Para a aplicação deste método, é necessário que haja um número de amostra relativamente grande, ou seja, é preciso que haja imóveis semelhantes ao que está sendo avaliado.
Por este método, é possível se desenvolver um modelo matemático composta de variáveis múltiplas, que melhor venham a embasar a avaliação do bem avaliando.
Os dados amostrais serão semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas, se utilizando apenas dados que possuem correlação com o objeto da avaliação.
Método comparativo de custo de reprodução
Considera que o valor de um imóvel, é igual ao custo de execução da edificação, somado ao valor do terreno, sendo este, avaliado melo método direto de comparativo de dados de mercado.
Indicado para hospitais, escolas, prédios industriais ou comerciais, quando há pouca informação sobre valor de venda, tornando este método, mais indicado.
Método da renda
Neste método, o valor de um imóvel é representado pelo valor atual dos benefícios futuros oriundos do direito da propriedade, sendo indicado quando o valor depende da capacidade de gerar lucro, estimando uma renda bruta gerada pelo bem, deduzindo custo de trabalho e juros sobre capital.
Método involutivo
O valor do imóvel é decorrente da capacidade de utilização do terreno, se utilizando da lei de uso e ocupação do solo da região, obtendo uma eficiência máxima de construção por metro quadrado.
O valor do terreno, é obtido, subtraindo do valor estimado de venda do empreendimento, o custo de execução e lucro pretendido pelo construtor.
Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.
Multiplica-se por um fator de componentes de comercialização (FC), o valor do terreno somado ao custo das benfeitorias.
O valor do terreno deve ser calculado pelo método comparativo de dados de mercado, ou, na impossibilidade deste, aplica-se o método involutivo.
Pelo método comparativo de custos de reprodução, determina-se os custos das benfeitorias.
