Autovistoria Predial

Conforme Lei Estadual n° 6400/13, e, Lei Municipal n° 126/13, é obrigatório a realização de vistorias técnicas em edificações no município do Rio de Janeiro.

Elaboração de Laudo Técnico por profissional qualificado, cuja síntese da apresentação do mesmo, aponta as condições adequadas ou não de uso, seja de conservação, segurança, manutenção e estrutural. Compondo este estudo, a verificação dos diversos sistemas presentes na edificação, tais como:

  • Sistemas de elementos estruturais;

  • Sistemas de vedação;

  • Sistemas de esquadrias;

  • Sistemas de cobertura;

  • Sistemas de reservatórios;

  • Sistemas de instalações hidrosanitárias;

  • Sistemas de instalações elétricas;

  • Sistemas de gás;

  • Sistemas de combate a incêndio;

  • Sistemas proteção contra descargas atmosféricas;

  • Elevadores;

  • Dentre outros, dependendo da tipologia da edificação.

DEFINIÇÃO DE INSPEÇÃO PREDIAL / AUTOVISTORIA


“Análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.
IBAPE/SP


“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção.”
ABNT NBR 5674


“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.
ABNT NBR 15575-1

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METOTODOGIA A SER APLICADA PARA CONFECÇÃO DE LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL (LTVP)


Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial confeccionado de acordo com a Norma de Inspeção do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atendo também as diretrizes compostas na Lei Estadual n° 6400/13, e, Lei Municipal 126/13.

1° Atividade:

Levantamento dos documentos e arquivos da edificação a ser inspecionada: administrativos, técnicos, de manutenção e operação.

2° Atividade:

Realização de entrevista com o gestor, síndico e demais colaboradores, de modo a coletar informações pertinentes ao uso da edificação, tais como: possíveis intervenções ocorridas e o histórico de reformas e manutenções realizadas.

3° Atividade:

Realização da autovistoria, podendo ser realizada por equipe multidisciplinar ou não, dependendo da classificação do nível de inspeção.

Nível 1:

Edificações com baixa complexidade técnica, não havendo necessidade de equipe multidisciplinar.
(Ex.: Edifícios até 3 pavimentos, galpões, lojas e etc.)

Nível 2:

Edificações com média complexidade técnica de manutenção e operação de seus sistemas construtivos. Podendo ser realizado por equipe multidisciplinar ou não.
(Ex.: Edificações com vários pavimentos e padrão construtivo de médio a alto.)

Nível 3:

Edificações com alta complexidade técnica de manutenção e operação de seus sistemas construtivos. Nesta categoria de classificação, a vistoria será realizada por profissionais habilitados em mais de uma especialidade e o trabalho pode ser intitulado como Auditoria Técnica.
(Ex.: Edificações com vários pavimentos, padrão construtivo superior e com sistemas de automação.)

4° Atividade:


Elaboração de relatório fotográfico das não conformidades e sua devida classificação, conforme abaixo:

ANOMALIA:

Endógena: Originária da própria edificação (projetos, materiais e execução).
Exógena: Originária de fatores externos, provocados por terceiros.
Natural: Originária de fenômenos da natureza.
Funcional: Originária da degradação dos sistemas construtivos pelo envelhecimento natural.

FALHA:

Planejamento: Originária de procedimentos inadequados dos planos de manutenção, bem como falhas na sua periodicidade de execução.
Execução: Originária de execução e procedimentos inadequados das atividades do plano de manutenção, bem como o uso inadequado de materiais para este fim.
Operacionais: Originária de procedimentos inadequados de controles, registros e demais atividades pertinentes.
Gerenciais: Originárias da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção.

5° Atividade:


Classificação das falhas e anomalias quanto ao grau de risco, sendo classificados em:

CRÍTICO:

Risco de provocar danos contra a segurança, a saúde das pessoas e do meio ambiente;
Perda excessiva de desempenho e funcionalidade;
Elevado custo de manutenção e recuperação;
Comprometimento da vida útil.

REGULAR:

Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade, sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.

MÍNIMO:

Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

6° Atividade:

Definição de prioridades quanto ao grau de risco e intensidade das falhas e anomalias.
Utilização do método GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), sendo ordenada de modo decrescente.

7° Atividade:

Elaboração de recomendações e orientações técnicas para a solução das inconformidades verificadas, podendo estarem relacionadas a adequação ao plano de manutenção ou reparos para solução das anomalias.

8° ATIVIDADE:

Avaliação da qualidade da manutenção, classificando-a em: atende, não atende ou atende parcialmente.
Itens principais avaliados:

Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes e sistemas inspecionados;

Coerência do Plano de Manutenção em relação as Normas e / ou Instruções Técnicas de Engenharia específicas;

A adequação da periodicidade das manutenções em relação à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos.

9° Atividade:


Classificação quanto as condições de uso da edificação, podendo ser rotulada como:

USO REGULAR:

Quando a edificação é ocupada dentro dos parâmetros de projeto, contribuindo para sua longevidade.
Em conformidade com os aspectos técnicos de segurança e habitabilidade.

USO IRREGULAR:

Constata-se uso divergente do previsto em projeto, factível à riscos que poderão comprometer a segurança e habitabilidade.

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